- Главная
- Новости и обзоры
- Спрос на гибкость | Какие офисы не будут пустовать в 2023 году?
Спрос на гибкость | Какие офисы не будут пустовать в 2023 году?
Одни уходят, другие приходят
Только за последний месяц на рынке гибких офисов Москвы было заключено три крупные сделки. Двумя арендаторами сервисных офисов в Multispace Dinamo стали производственный концерн и девелоперская компания Glorax, каждый из них арендовал для своих сотрудников по 200 мест. При этом третий арендатор — компания «Технологии Доверия» (бывшая PwC) арендовала 4,5 тыс. м² на трех этажах. Офисные места компании будут доступны для 3 тыс. ее сотрудников. Причем это первый в российской практике случай, когда один из крупнейших провайдеров аудиторских и консалтинговых услуг избрал для работы именно flex-пространство.
В турбулентные периоды, как отмечает директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко, спрос на гибкие решения аренды остается стабильным. «В 2022 году объем сделок составил 92 тыс. „квадратов“, что в три раза превосходит показатель за весь 2020 год (36 тыс. м²), однако меньше объема за 2021 год (137 тыс. м²). Отраслевой же состав арендаторов гибких офисов становится все более разнообразным, а ИТ-компании уже не являются основными потребителями таких площадей», — говорит он. Активнее всего формат гибких офисов используют сегодня компании, которые ведут, по словам коммерческого директора группы компаний Sinteza Александра Шнурко, проектную деятельность и количество сотрудников у которых может меняться в зависимости от специфики проекта. Среди них — компании, работающие в банковской сфере, недвижимости, fashion-индустрии, юриспруденции, туризме. «Несмотря на уход иностранных компаний, которые во многом и создавали ранее спрос на гибкие офисы, этот сегмент недвижимости в 2023 году не будет пустовать. На смену западным арендаторам приходят организации с госучастием и крупные компании, которые выкупают бизнес у иностранных коллег по рынку», — добавляет эксперт.
В 2022 году в Москве открылось 15 коворкингов общей площадью 104 тыс. м². За всю историю рынка этот показатель является максимальным. Среди знаковых открытий — Flexity на Овчинниковской набережной (2700 рабочих мест), Multispace в ВТБ «Арена Парк» (2177 рабочих мест), Business Club в «Искра Парке» (3500 рабочих мест). Общий объем этого сегмента на офисном рынке столицы, по разным оценкам экспертов, составляет от 350 до 400 тыс. «квадратов», то есть не более 2%. Для сравнения, в Англии доля гибких офисов уже достигла 5%. Одним словом, российскому рынку есть куда расти. Рост же объема предложения гибких офисов в 2022 году, как считает руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp Алексей Мацкевич, происходил по инерции, а фундамент для этого был заложен еще в 2021 году. «При этом такие пространства открывались не только в России, но и за рубежом — там, куда релоцировались наши соотечественники. В 2023 году импульс продолжится, в первые месяцы года уже заявлено открытие около десятка коворкингов. Компании продолжат открываться и за рубежом, и в России. Мы сейчас, например, рассматриваем Армению и Грузию. Также нам видятся перспективными малые города России, куда, как нам кажется, уехали люди из крупных городов», — считает эксперт.
В 2023 году, как прогнозирует директор департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Афанасьева, на рынке гибких офисов может быть введено 185 тыс. м², однако из них 85% — built-to-suit (BTS). При этом эксперт обращает внимание, что открытие объектов состоится лишь в случае наличия потенциального арендатора. «С учетом текущей рыночной конъюнктуры и структуры рекордного ввода в 2022 году, в 2023 году темпы открытия новых площадок замедлятся. Однако сегмент продолжит расти — например, уже в январе свои двери открыли: новый «Практик» (2,8 тыс. м²) в ТЦ «Сотый» и коворкинг «Атмосфера» (сейчас открыто 1700 «квадратов», оставшаяся часть — около 9 тыс. м² — будет реализована в формате BTS) в здании газеты «Известия», — подытоживает она. Исполнительный директор CODEVELOPMENT Ростислав Биденко говорит, что в 2023 году анонсировано открытие 15 коворкингов общей площадью более 63 тыс. м², а также 18 пространств объемом около 80 тыс. — в формате BTS. По мнению эксперта, до конца текущего года вакантность в этом сегменте сохранится в пределах 25–30%. Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина согласна с тем, что доля вакантных площадей может достигать высоких показателей в этом сегменте, поскольку рынок гибких пространств — развивающийся и сравнительно небольшой относительно сегмента классических офисов.
Битва за арендатора
Корректировка ставок аренды на гибкие офисы в течение 2022 года была незначительной. По разным оценкам экспертов, в последнем квартале прошлого года цены увеличились в среднем на 2–6%. В результате на начало 2023 года, по данным члена совета директоров, руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, средние ставки аренды в ключевых деловых локациях составили: в ЦДР — 35,2 тыс. руб./рабочее место в месяц (без НДС), в «Москва-Сити» — 37,2 тыс. руб., в Ленинградском деловом коридоре — 35,6 тыс. руб./рабочее место в месяц (без НДС).
Более высокая ставка по сравнению со ставкой аренды в классическом офисе объясняется тем, что в стоимость аренды гибкого офиса включены ремонт, меблировка, коммунальные и сервисные услуги (клининг, связь, охрана и пр.). «В классической аренде необходимо подписывать отдельные договоры с различными поставщиками офисных услуг: договор аренды, договоры на техническое обслуживание и уборку внутри помещений, снабжение офиса расходными материалами. В сервисных офисах все вышеперечисленное покрывается одним единственным контрактом, что упрощает арендаторам закупочные процедуры», — сравнивает Екатерина Белова. Эксперт называет еще одно преимущество: в некоторых случаях сервисные офисы оснащены еще и прогрессивными технологиями, которые арендатору было бы проблематично организовать своими силами.
Кроме того, гибкие офисы предоставляют более комфортные условия договора — на 1–1,5 года вместо 3–5 лет, как в классическом офисе. Основатель проекта officeless и генеральный директор «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр говорит, что основная мотивация для арендаторов — это возможность оптимизировать затраты на аренду. «Большой акцент также делается на коллаборации, возможности профессионального роста и развития совместных проектов внутри сложившегося комьюнити специалистов», — добавляет он.
Между тем арендатор по-прежнему голосует кошельком, так что конкуренция между классическими офисами, сервисными и субарендой усиливается. «В такой конкурентной борьбе сервисным офисам приходится не просто, ведь оператору нужно покрыть аренду площадки, стоимость предоставляемых сервисов и предусмотреть заработок оператора, так называемую „маржу“. Поэтому эту битву за максимально низкую ставку аренды сервисные офисы нередко проигрывают. Будут ли операторы сервисных офисов рассматривать развитие и открытие новых площадок? Да, но с высокой долей осторожности. Операторы сейчас присматриваются к стрессовым активам, смотрят, можно ли арендовать хорошие объекты, с уже хорошей отделкой, по цене ниже рынка. Также у операторов всегда есть аппетит арендовать площадки под конкретный запрос. Учитывая текущий уровень вакансии, арендовать новые площадки спекулятивно, по рыночной ставке, операторы опасаются», — говорит Екатерина Белова
Архитектура рулит
Классический офис рассчитан на четкие бизнес-процессы и рутинную работу. Для него характерно жесткое зонирование: рабочие места, клиентская зона и переговорные. Остальные помещения в нем всегда размещались по остаточному принципу или вовсе выносились за рамки проектирования. В гибких офисах нет закрепленных за сотрудниками мест, но зато есть множество других зон, которые могут быть легко преобразованы. «Сегодня задача, которая ставится при проектировании, — это возможность трансформации и переформатирования офисного пространства под различные меняющиеся сценарии использования. Архитектура гибкого офиса должна обеспечивать такую возможность, в первую очередь, за счет использования конструктивных решений и фасадных систем с максимальным остеклением. То есть архитектура фасада и внутренняя планировка не должны „диктовать“ условия при зонировании будущего офиса», — считает руководитель бюро ARCHKON Илья Мейтыс.
Существуют и другие отличия. Руководитель и партнер UNK design Марина Димова говорит, что на этапе реализации проекта работа над гибким офисом отличается от классического варианта open-space тем, что для обеспечения универсальности пространства в него закладывается больше технического оборудования, вариантов освещения, источников питания и т. д. «Первоначальные затраты могут быть выше, но в случае изменений в компании перестраивать офис будет еще дороже. Например, после пандемии компании искали, с кем можно было бы разделить свой офис, так как прежняя площадь им перестала быть нужна, а договоры аренды были заключены так, что разрывать их было невыгодно. Субаренда позволяет компании сократить издержки в случае сокращения числа офисных сотрудников. Изначально меньшее число рабочих мест в офисе (даже меньше, чем число сотрудников компании) может избавить от этой необходимости», — объясняет эксперт.
Илья Мейтыс отмечает, что шеринг рабочих мест позволяет сократить их количество, а высвободившиеся площади отдать под различные форматы коммуникативных пространств для обучения, командной работы, проведения различных корпоративных мероприятий. «Основной тенденцией можно считать усиление образовательной и коммуникационной функции, офис перестает быть исключительно местом „размещения рабочих мест“, превращаясь в коммуникационное пространство, в значительной степени решающее задачи развития сотрудников, hr-бренда компании», — считает эксперт. В качестве трендов проектирования гибридных офисов Марина Димова называет мобильность, цифровизацию и внимание к состоянию сотрудников.
Мобильность проявляется в дизайне, функциональности мебели, переговорных комнат, рабочих кабин на одного или нескольких сотрудников, систем хранения. Цифровизация подразумевает использование в управлении офисом систем автоматизации и искусственного интеллекта. Well-being подход, отвечающий за благополучие сотрудников на рабочем месте, также влияет на содержание гибридного офиса. Появляются пространства для командной или индивидуальной работы, зоны тишины, места для неформального общения, места для сна, для игр и пр.
Кроме того, компании с высокой конкуренцией на кадровом рынке понимают, что хороший офис помогает в найме высококвалифицированных специалистов. «Задача компании — сделать офис таким местом, куда сотрудники хотели бы приходить и проводить там как можно больше времени. Согласно исследованию компании Owlabs, в Европе одни из самых частых причин отказа от предложения по работе — это: невозможность гибкого графика (37%), отсутствие возможности работать в гибридном формате (28%), требование работать в офисе полный рабочий день», — приводит данные Марина Димова. Похожее мнение высказывает и Александр Шнурко: «Гибкий офис становится конкурентным преимуществом бренда в борьбе за лучших специалистов. В уходящем году во многих отраслях образовался дефицит квалифицированных кадров. И многие работодатели привлекают соискателей, в том числе предлагая им комфортные, „креативные“ условия труда».
Пока не до спекуляций
Рынок гибких офисов активно развивается в последние два-три года и в дальнейшем будет расти, уверены игроки рынка. «В ситуации экономической и политической неопределенности компании по-прежнему вынуждены урезать расходы на аренду. А гибкие офисы позволяют оперативно как увеличивать, так и уменьшать количество рабочих мест, что особенно удобно для проектных работ», — объясняет дальнейший рост сегмента директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. Однако, по мнению Алексея Мацкевича, динамика в текущем году будет сдержанной. «Постепенно стоимость сервисов будет перекладываться на резидентов. Прогноз в целом позитивный, а динамика развития коворкингов не пострадает от ценовой политики. На каждую нишу есть свой потребитель — и на дешевые, и на дорогие пространства. Усиление госсектора позволяет держать высокие цены на хороший сервис. Ожидается постепенный подъем цен, первые три-четыре месяца этого года рынок будет присматриваться», — прогнозирует он.
Александр Шнурко приводит следующие данные: в прошлом году из общего объема запросов на обустройство пространств с элементами гибкого офиса приходилось 80% заказов, а в ходе реконструкции переформатировать офис в гибкий хотели примерно 60% заказчиков. «Также растет доля запросов на smart-проектирование офисов. Клиентов интересует не просто гибкость, а максимальная адаптивность рабочего пространства и возможность сосредоточиться на основных задачах, не отвлекаясь на административно-хозяйственное обслуживание офиса. Ожидаем, что в 2023 году гибкие офисы станут еще более популярны», — заключает эксперт. Часть спроса в 2023 году, по мнению Кирилла Бабиченко, продолжат формировать, в том числе, уходящие с российского рынка компании, которые оставляют в Москве свое представительство.
В настоящий момент сервисные офисы, как отмечает Денис Беэр, продолжают находиться под давлением со стороны рынка субаренды в классе А, поэтому роста ставок пока не последует. «При этом продолжается рост интереса к гибким офисным пространствам со стороны государственных компаний и госсектора, который может в дальнейшем изменить ситуацию. А вот в коворкингах, скорее всего, ставки будут постепенно снижаться на фоне экономической ситуации, которая вызвала сокращение активности малого бизнеса, индивидуальных предпринимателей и самозанятых», — считает он. Что касается спекулятивного строительства сервисных офисов, коворкингов и гибких пространств, то, по мнению участников рынка, оно сократится, а в структуре предложения будут доминировать проекты формата BTS под запрос конечного пользователя.