- Главная
- Новости и обзоры
- Покупаем загородный дом: чек-лист
Покупаем загородный дом: чек-лист
Бюджет и направление
С чего начать эпопею по покупке загородного дома? Нет, не с просмотра объявлений. Как и любое большое дело, выбор жилья требует серьезной подготовки.
Еще до того, как вы приступите к поискам, имеет смысл определить:
- бюджет, который вы готовы потратить на покупку;
- географическое направление для поиска;
- подходящие вам коттеджные поселки, СНТ или деревни;
- свои требования к оснащению дома (что там обязательно должно быть).
Параллельно уточните статус земли, на которой вы планируете купить участок. Самый оптимальный — под ИЖС, хотя подобные участки и дороже других.
Большинство поселков (например, 70–80% поселков Новой Риги в Подмосковье) стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов. Это не самый правильный с юридической точки зрения вариант, но тысячи домов уже много лет именно так и существуют — пугаться этого не стоит.
Совет эксперта
Оцените транспортную доступность интересующего вас направления: реально ли добраться туда из города общественным транспортом, насколько легко это сделать. Учитывайте все места, в которые вам приходится ездить регулярно.
Особое внимание уделите прогнозу на будущее выбранной локации: многим покупателям важно, чтобы спустя год-другой под окнами не началось строительство какого-нибудь многоэтажного комплекса. Перспективы прояснит статус окрестных земель — скажем, на землях ИЖС многоквартирные дома строить нельзя. В этом смысле намного надежнее покупать объект в коттеджных поселках.
Обратите внимание на инфраструктуру ближайшего города: есть ли там качественное медицинское обслуживание и нормальные магазины.
Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate
После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают в первом приближении, вас ждет следующий этап — звонить по указанным в них номерам.
Что спрашивать при звонке по объявлению?
В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация, чтобы определиться с самыми важными вопросами. К примеру, на Циан из объявлений можно узнать об основных характеристиках дома и участка, юридическом статусе земли, коммуникациях, инфраструктуре поблизости, возможности оформить ипотеку, изменении стоимости объекта (можно даже следить за ее динамикой) и др.
Но все же перед выездом на просмотр следует точно выяснить:
- Кто и на каком основании владеет объектом.
- Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание. Сопоставьте полученные ответы с данными публичной кадастровой карты.
- Какая планировка у дома (если этой информации нет в объявлении).
- Каков порядок сделки (прямая или альтернативная).
В первую очередь узнайте:
- Является ли продавец собственником дома. Если продажа ведется по доверенности, будьте осторожны — документ может оказаться поддельным. Избежать обмана можно, проверив подлинность доверенности и/или пообщавшись с самим владельцем.
- Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц. Если юрлицо проходит процедуру банкротства, то всё, даже бывшее его имущество может оказаться под арестом, и сделка с новым собственником может быть аннулирована. Спросите у продавца, готов ли он предоставить выписку из ЕГРН или раскрыть свои данные, чтобы вы могли запросить ее самостоятельно.
- Сколько переходов права собственности было за последние пять лет. В идеале не должно быть ни одного. Быстрая смена нескольких владельцев — тревожный сигнал. Возможно, так пытаются прикрыть незаконное отчуждение имущества. Даже если факт мошенничества имел место много лет и несколько собственников тому назад, суд все равно может признать вашу сделку недействительной.
- Использовался ли при покупке дома маткапитал. Если да, то в жилье обязательно должны быть выделены детские доли. В противном случае дети, повзрослев, смогут оспорить сделку. Увидеть это можно в выписке об остатке маткапитала, которую выдает СФР (заказывает ее владелец сертификата). В ней, в частности, указывается, на что была потрачена субсидия.
Дорога к дому
Если описание дома вам нравится, а продавец производит хорошее впечатление, пора переходить на следующий этап — договариваться о просмотре дома.
Уже по дороге отследите несколько моментов:
- Оцените удаленность дома от основных дорог и трасс: если он находится слишком близко к ним, будет очень шумно. А когда дорога далеко, а ее часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится помощь.
- Число ближайших соседей. В зависимости от планировки поселка вашими соседями могут оказаться две-три семьи, но случается и пять-шесть. Подумайте, готовы ли вы к тому, что соседей будет много.
- Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: вполне вероятно, что после новоселья поблизости начнется новое строительство. И дело не только в шуме: есть риск, что новый дом оставит значительную часть вашего участка без солнечного света.
- Не рекомендуется покупать «хату с краю»: кражи в таких домах происходят чаще, чем в тех, что расположены в центре поселка.
Проверка документов
По просьбе редакции Циан.Журнала управляющий партнер юридического центра «Правовед» Николай Хованский составил список документов, которые следует проверить перед тем, как соглашаться на приобретение загородного дома.
- Документы продавца: паспорт гражданина и/или нотариальную доверенность, в которой отражено право на продажу конкретного объекта недвижимости. Проверить подлинность доверенности можно онлайн.
- Документы, подтверждающие права на землю и строение (строения): выписки из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом.
- Кадастровый паспорт дома и земельного участка.
- Технический план объекта. Это документ, отражающий характеристики дома и его расположение на участке, а также расположение всех вспомогательных построек.
- Выписка из домовой книги: важно установить, что строение жилое, пригодно для проживания и имеет почтовый адрес. Также в ней указывается информация о зарегистрированных в доме людях.
- Договоры на подключение к электро-, газо- и водоснабжению.
На что обращать внимание при осмотре
Не забудьте составить свое впечатление по следующим пунктам:
- Планировка. Ее сложно изменить, поэтому она должна устраивать вас с самого начала. В противном случае придется потратить много сил, денег и времени на переделку помещений.
- Наличие проекта дома, исполнительной документации (отражает фактическое исполнение проекта — например, как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы) и всех сопроводительных документов.
Будущему владельцу необходимо знать, как устроены коммуникации в доме, — это существенно облегчает его эксплуатацию. Многие продавцы сознательно годами копят все чеки, инструкции и схемы — они-то вам и нужны.
- Вид из окон: что вам придется постоянно лицезреть из столовой или из спальни.
- В каком состоянии находятся дом, участок и инженерные системы. Подробнее об этом — в следующем разделе.
Техническое состояние дома и коммуникаций
Первое впечатление играет огромную роль: если участок, дорожки и дом выглядят неухоженными, то, вполне вероятно, и техническое состояние жилья будет не на высоте.
Узнайте у хозяев, как часто они приезжают. Лучше предпочесть дом, в котором люди живут постоянно: подвохов в эксплуатируемом жилье намного меньше.
Чаще всего хозяева не разрешают вскрывать стены и пол, чтобы оценить реальное положение дел. Поэтому слишком сложная конструкция дома с вентфасадами снаружи и гипсокартоном внутри — повод обратиться за помощью к эксперту со специальным оборудованием: он разберется с «начинкой» под обшивкой. Но даже самостоятельный поверхностный осмотр дает представление о состоянии инженерных коммуникаций, вентиляции и о наличии плесени.
Константин Бахтин, генеральный директор центра строительной экспертизы «ПГС» конкретизировал, куда смотреть и что искать. Получился вот такой список.
1. Стены
- Небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить.
- По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. Иначе есть риск, что дом будут подтапливать дожди и талый снег.
- Если дом построен из бревен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета. Но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» черной гнилью или грибком. При желании бревна легко отшлифовать, освежив цвет, — главное, чтобы дерево было сухим и чистым.
2. Окна
- Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние: нет ли ржавчины и если есть, то реально ли с ней справиться.
- Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.
3. Крыша
- Если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая (это верхняя часть стояка канализации, необходимая для адекватной работы санузлов).
- А вот водосточная система, наоборот, необязательна: существуют виды кровли, которые допускают и ее отсутствие — например, удлиненная односкатная.
- Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и достаточна ли система сбора воды.
- Важно проверить целостность крыши. Для этого достаточно проверить чердак дома: если протечки были, то, вероятнее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, и там остались следы.
4. Полы
- Скрипящие полы ни о чем ужасном не свидетельствуют. Скрип появляется, если половая доска прибита обычными гвоздями. Чтобы избавиться от звука, достаточно заменить их на саморезы по дереву.
- Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.
- Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных, к тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.
- Перекрытия второго этажа можно оценить по состоянию потолка на первом: если он прогибается, у дома серьезные проблемы.
5. Коммуникации
- Электрика. О многом расскажет содержимое электрощитка: если провода хаотично запутаны, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой все хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счетчики.
- Ненадолго включите все имеющиеся в доме приборы. Сеть должна выдерживать такую нагрузку без отключения аппаратуры и мигания света.
- Водоснабжение и канализация. Осмотрите трубы на предмет подтеков и ржавчины. Посмотрите, как быстро вода уходит в сливы раковин.
- Если дом снабжается из скважины или колодца, возьмите немного воды для проведения анализа. Плохое ее качество — сигнал о том, что трубы будут забиваться и нужно устанавливать фильтры.
- Газ. В практике Константина Бахтина бывали случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивался через пару месяцев. В итоге выяснялось, что он был просто закачан в газгольдер.
О реальном подключении газа свидетельствует договор на оказание этой услуги. Визуальный критерий — подходящие к дому трубы. Если они проложены под землей, ориентируйтесь на желтые опознавательные столбики рядом с участком (у соседей они тоже должны быть).
Визит в неурочное время
Настоятельный совет от Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека: не поленитесь и посетите присмотренный участок в неурочные часы. Тогда вы составите максимально независимое мнение: ни продавец, ни риелтор не ограничат время вашего пребывания на участке или хотя бы рядом с ним.
На что смотреть:
- Оцените, не примешиваются ли к аромату леса и луговых трав запахи расположенного за тридевять земель коровника или других сельхозпредприятий.
- Узнайте у жителей соседних домов, не сливаются ли в местные водоемы нечистоты, нет ли поблизости свалки или радиоактивных захоронений.
- Оцените уровень шума от проходящих рядом автотрасс, воздушных коридоров или железнодорожных путей. Иногда продавцы намеренно приглашают потенциальных покупателей во время перерыва в расписании движения транспорта — будьте начеку.
- Разумным шагом будет и знакомство с соседями. Поговорив с ними, вы узнаете много интересного:
- Как чистят снег зимой и местный пруд летом.
- Какие проблемы есть в СНТ или поселке (перебои с электричеством, весенние подтопления и т. п.).
- Что происходит с инфраструктурой, быстро ли приезжает скорая, исправно ли ходит общественный транспорт.
- Возможно, вам удастся оценить и привычки соседей, заметив, любят ли они шумно отдыхать. А в открытую спросите, кто из них живет тут постоянно.
Управляющая компания и коммунальные платежи
После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке.
Важные моменты:
- Каковы членские взносы и коммунальные платежи, как часто они повышаются. Обычно это прописано в договоре с обслуживающей организацией.
- Что включено в обслуживание.
- Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или ее расчисткой от снега зимой.
Если вы дочитали наш чек-лист до конца, то наверняка убедились, что проверка загородного дома — весьма хлопотное мероприятие со множеством нюансов. Именно поэтому мы советуем проводить ее вместе с профессионалами: риелтором, юристом, строительным экспертом.
Однако если вы уверены в своих силах, этой статьи будет достаточно, чтобы избежать наиболее типичных и серьезных проблем. Если по большинству пунктов у вас сложилось позитивное впечатление о доме, запрашивайте документы и выходите на сделку. Желаем удачи!
Подробнее: https://www.cian.ru/stati-pokupaem-zagorodnyj-dom-chek-list-306900/