- Главная
- Новости и обзоры
- Истерика закончилась: инвесторы разочаровались в жилье, но верят в стрит-ретейл
Истерика закончилась: инвесторы разочаровались в жилье, но верят в стрит-ретейл
Рынок недвижимости с начала лета ждет, что на него придут вернувшиеся с депозитов деньги. Недавний обзор ЦБ эти ожидания охладил: из него следует, что граждане, хоть и забрали средства с депозитных вкладов, не вложили их в новые инвестиционные инструменты и вообще не спешат тратить, а оставили в банках на текущих счетах.
В марте все было иначе: тогда инвесторы очень боялись «остаться в рублях» из-за инфляции, поэтому спрос на недвижимость (в первую очередь на жилье и готовый арендный бизнес (ГАБ), стрит-ретейл с арендатором) резко вырос. Возвращения этого спроса летом ждали и застройщики жилья, и участники рынка коммерческой недвижимости, но инвесторы, по словам опрошенных Forbes экспертов, перестали считать «бетон» однозначно надежным консервативным активом.
«Депозитные» деньги уже должны были появиться на рынке. Трехмесячные вклады под баснословные 21% банки начали принимать в марте и апреле, то есть депозиты должны были закрыться в июне и июле, а сейчас ставки совсем другие. «Но пока их [„депозитных“ денег] нет», — сетует ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Инвесторы все-таки приходят на рынок, но приоритеты покупателей смещаются с жилых новостроек на избранные объекты коммерческой недвижимости.
Квартиры в строящихся домах в 2020–2021 годах стали очень востребованным инвестиционным инструментом за счет быстрого роста цен и высокого спроса. В 2022 году оба фактора под вопросом, поэтому инвесторы не торопятся вкладывать деньги в жилье. «Многим игрокам этого рынка пока и вкладывать нечего: купленные в 2021 году квартиры еще на руках, быстро продать их не получается, так что на новые сделки инвесторы не идут, хотя их всячески заманивают застройщики», — описывает ситуацию брокер недвижимости, специализирующийся на подборе инвестиционных объектов.
Назвать точное количество квартир, купленных в инвестиционных целях, практически невозможно, говорят опрошенные эксперты. Можно оперировать только примерными цифрами, например, посчитав людей, которые приобрели несколько квартир в одном проекте.
«Каждый девелопер видит только свою часть рынка. Консенсус по таким оценкам свидетельствует о том, что инвесторов среди покупателей от 15% до 30%», — рассуждает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его оценке, с начала 2020 года около 13% жилых помещений куплено теми клиентами, кто приобрел внутри одного ЖК две и более квартир и апартаментов. Около 12% жилых помещений прошло через сделки уступки между физическими лицами. «Внутри этих двух групп есть пересечения. По моим экспертным оценкам, около 20% сделок совершено инвесторами», — объясняет Попов.
Всего с января 2020 года столичные девелоперы заключили около 390 000 договоров с физлицами. Но кто-то из инвесторов уже перепродал свои объекты, кто-то пока ждет, кто-то передумал и решил жить в своих двух или трех квартирах в ЖК или сдавать их в аренду, добавляет эксперт.
Инвесторы «с живыми деньгами» не спешат вкладываться в новостройки, хотя эксперты полагают, что они вернутся на рынок вслед за восстановлением спроса, когда рост цены и ликвидность будут прогнозируемы.
«Сегодня количество инвесторов снизилось, потому что стало сложно выходить из проектов. Даже там, где инвестор выставляет объект по цене ниже, чем у застройщика, продажи идут не очень хорошо», — говорит президент AREA Николай Винидиктов.
«Квартирные инвестиции перестали быть способом вложений, который предполагает заработок на росте цены актива, — объясняет руководитель департамента продаж Российского аукционного дома (РАД), советник генерального директора Наталья Круглова. — Рынок в фазе скорее коррекции, чем роста. С учетом того, что наш инфляционный сценарий может довольно быстро развернуться к дефляционному, я бы очень аккуратно смотрела на покупки квартир в ближайшие месяцы».