- Главная
- Новости и обзоры
- До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок
До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок
По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.
«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.
По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.
Квартирные инвесторы
Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».
Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.
«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».
Иногда они возвращаются
Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.
«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.
«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике „квартирных“ инвесторов лет 10—15—20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений „Ricci | Офисы“ Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за „квадрат“, а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».
Ряд опрошенных экспертов уточняют, что не все инвесторы так просты, а офисы — продукт, который позволяет менять стратегию в зависимости от ситуации.
«Они сами зачастую не знают, какую стратегию выберут, — констатирует директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. — Поскольку это инвестиционная покупка, то такой покупатель смотрит в моменте: «Объект ввелся в эксплуатацию — какая цена?», «Я сдаю в аренду или я продаю?».
«Сейчас клиенты „паркуют“ свои свободные денежные средства в объекты недвижимости и уже в перспективе выбирают, использовать офис для собственного бизнеса или для сдачи в аренду», — добавляет директор по продажам девелоперской компании Dominanta Антон Конобеевский.
«Конечно же, используются все стратегии, — соглашается генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Инвесторы надеются на рост стоимости по мере строительства (хотя его совершенно спокойно может и не быть). Но большинство инвесторов покупают небольшие офисы как альтернативу квартире для сдачи в аренду».
Девелопер виляет инвестором
Ряд собеседников Forbes полагает, что первопричина популярности офисов мелкой нарезки не в спросе, а в предложении, то есть девелоперы сами создали продукт и заманили на него покупателей.
«Если стратегия сдавать в аренду — нужно покупать там, где есть спрос на аренду; если покупать с целью перепродажи — там, где есть спрос на продажу. Частные инвесторы не могут проанализировать ни то, ни другое, поэтому покупают там, где им более красочно расскажет о невероятных перспективах менеджер по продажам», — саркастически рассуждает генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
«Спрос регулируется качественным предложением: где строят, туда и идут», — лаконично описывает ситуацию на рынке международный партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
«Продуктологи девелоперов начинают формировать лоты все меньшей и меньшей площади, и мы видим сегодня даже у самых топовых девелоперов по 50—60—70 м, — добавляет Антонов из „Ricci | Офисы“. — Таким образом они пытаются на себя перехватить пул частных „квартирных“ инвесторов. Продукт и дальше будет востребован, потому что „физикам“ часто просто-напросто некуда вкладывать деньги с подобной доходностью».
Представители девелопмента с этим особо не спорят.
«По сути, спрос в Москве сегодня определяется не тем, где хотят купить офисные помещения площадью до 2000 кв. м, а небольшим предложением, сосредоточенным в выборочных локациях, то есть спрос идет за предложением, а не наоборот», — отмечает Мастиев из MR Group.
«Тренд на приобретение офисных площадей конечными пользователями сохранится, его развитие будет в большей степени зависеть от девелоперов: насколько активно они будут готовы выводить на рынок новые проекты», — добавляет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
«Еще одним трендом можно назвать расширение деловых локаций: ранее существующие бизнес-локации в рамках одного коридора, например Ленинградского, прирастают новыми деловыми точками за счет активного строительства бизнес-центров на границе с ним», — рассуждает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
«Появление новых деловых локаций стало возможным благодаря развитию транспортного каркаса города и активной работе застройщиков по созданию качественных офисных проектов, — добавляет директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Евгений Межевикин. — Если раньше основной интерес на офисные площади был сосредоточен в границах ТТК, а также в рамках исторически сформированных Ленинградского и Ленинского деловых кластеров, то за последние годы деловая география значительно расширилась».
Риски офисных неофитов
В какой-то момент «квартирные» инвесторы столкнутся с тем, что офисный рынок отличается от жилого. Отсутствие опыта помешает им справиться с рисками, часть которых формируется уже сейчас, полагают самые осторожные из собеседников Forbes.
Один из таких рисков — отсутствие понимания, как управлять офисным активом. Поиск и заключение договора с арендатором или покупателем, содержание помещения в хорошем состоянии, взаимодействие с коммунальными службами — все эти процессы на офисном рынке отличаются от привычных инвестору в жилье.
«Инвестиции в офисные помещения могут оказаться менее перспективными без профессионального управления объектами, — уверен коммерческий директор O1 Properties, владеющей несколькими бизнес-центрами, Павел Барбашев. — Оценить эффективность таких вложений рынок сможет через два-три года, когда здания, продающиеся сейчас в розницу, начнут массово вводиться в эксплуатацию. По нашим прогнозам, ставка в этих объектах не сможет конкурировать со ставкой в объектах профессиональных собственников, даже при аналогичных локации и качестве здания».
«Процесс управления офисным активом, пусть и небольшой площади, более сложен и не очевиден многим потенциальным инвесторам, что выступает одним из аргументов в пользу консервативного инвестирования в жилье», — размышляет Бобков из Asterus.
Не дождаться перемен
Продажа офисов мелкой нарезки прекратится где-то в светлом будущем, в котором в России снова появятся институциональные инвесторы, девелоперам будет выгодно строить башни и сдавать их в аренду, а у частных инвесторов появится множество альтернатив для вложения денег, полагают собеседники Forbes.
«Ограничения на вывод средств за границу, как юридические, так и психологические, приводят к росту цен на активы внутри страны, — объясняет директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров. — Мы наблюдаем реализацию иранского сценария на фондовом рынке, где некоторые акции уже переписали исторические максимумы. Эта же логика ведет к росту спроса на недвижимые активы».
«Сломить „мелкую нарезку“ может рост арендных ставок в будущем, и в целом должна выровняться модель долгосрочных инвестиций», — добавляет партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.
«Необходимо, чтобы арендные риски не были высокими, чтобы увеличились сроки планирования и произошла нормализация геополитического фона», — мечтает Никитина из Commonwealth Partnership.
«На рынке должны появиться длинные дешевые деньги, — добавляет Мастиев из MR Group. — Это необходимо, чтобы девелоперы опять начали строить офисные площади, здания для сдачи в аренду».
«Покупка офисных помещений в качественных бизнес-центрах небольшими блоками остается перспективным сегментом для частных лиц и компаний, стремящихся сохранить капитал на фоне нестабильной геополитической и экономической ситуации», — прогнозирует Бабиченко из Core.XP.
«Но если доходность офисной недвижимости за счет роста цен начнет вплотную приближаться к доходности жилья, инвесторы перестанут приобретать офисы, — предупреждает Цогоев из SimpleEstate. — К сожалению, стоимость офисов в последние годы сильно выросла, и такая перспектива, как ни странно, кажется вполне реальной».